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二手房买卖合同中,哪些跳单行为无需承担违约责任

【案情经过】

原告上海某物业顾问有限公司(简称某公司)诉称:被告陶某利用某公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶某按约支付某公司违约金1.65万元。

被告陶某辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,某公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶某并没有利用某公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋;11月27日,某公司带陶某看了该房屋,并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶某在验看过该房地产后六个月内,陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人,利用某公司提供的信息、机会等条件但未通过某公司而与第三方达成买卖交易的,陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向某公司支付违约金。当时某公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶某与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告某公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶某提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、某公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

【律师解读】

法院生效裁判认为:某公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某并没有利用某公司的信息、机会,故不构成违约,对某公司的诉讼请求不予支持。

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